Comment négocier son crédit immobilier ?

29 août 2019

Vous avez besoin de financer l’achat de votre logement, mais vous ne savez pas comment obtenir les meilleures conditions. Sur quels éléments devriez-vous actionner pour réduire le coût de l’emprunt ? Quels sont vos atouts à mettre en avant pour convaincre les banques de vous accorder les avantages demandés ? Lisez ce qui suit, vous saurez comment négocier votre crédit immobilier.

Offre de prêt : éléments à négocier

Taux d’intérêt

Il détermine la majeure partie du coût de votre emprunt. Il existe deux types de taux :

Le taux fixe ne change pas pendant toute la durée du prêt. Il suffit de le comparer avec ceux pratiqués par les autres banques pour trouver le meilleur.
Le taux variable est révisé périodiquement en fonction d’un indice de référence. La banque applique ensuite une marge comprise entre 1 et 3 % : plus votre dossier est solide, plus elle sera faible, et meilleur sera le taux d’intérêt proposé. Assurez-vous que le prêt est capé, c’est-à-dire qu’un taux maximum est prévu dans l’offre. Il vous protégera de fortes hausses de taux.

Connaissez-vous le principe des prêts emboîtés ? Il se base sur un fait simple : le taux d’un prêt à longue durée est toujours supérieur à celui d’un emprunt à court terme. Si vous combinez un crédit sur 25 ans lissé avec un deuxième sur 15 ans, vous pourrez économiser jusqu’à 10 % du coût global du prêt.

Assurances

Cet autre composant important d’un prêt immobilier peut représenter jusqu’à 20 % du coût total du crédit. Lorsque les taux d’emprunt sont bas, il est même plus intéressant de négocier son assurance que son taux d’intérêt.

Les assurances groupe proposées par les banques fixent en général leurs taux aux alentours de 0,40 %. Ils ne tiennent pas compte de votre âge ni de vos habitudes de vie (fumeurs, sportifs, etc.). Pendant ce temps, les contrats externes permettent de les ramener à 0,14 % pour les plus jeunes emprunteurs. Mais payer moins cher ne veut pas dire être moins bien assuré. Au contraire, les établissements spécialisés offrent souvent de meilleures couvertures des risques comme les garanties pour les sportifs de haut niveau.

N’hésitez pas à demander des devis pour l’assurance de votre prêt. Une banque ne peut pas refuser la délégation d’assurance tant que la protection est équivalente à celle de son contrat groupe. Alors, ne signez rien tant que vous n’avez pas tout comparé : si vous êtes jeune et en pleine forme, il n’y a aucune raison de payer son assurance de prêt immobilier aussi cher que les aînés.

Frais de dossier

Certains établissements financiers ou courtiers dispensent leurs clients de frais de dossier. Cet avantage influe sur votre taux d’intérêt : pour un crédit de 100 000 euros sur 20 ans à 2,5 %, 1 000 euros de frais de dossier ajoutent 0,09 % au taux d’intérêt. Par conséquent, une autre offre à 2,55 % sans frais de dossier serait plus intéressante.

Garantie du crédit

Vous avez le choix entre l’hypothèque et la caution.

L’hypothèque nécessite un enregistrement chez le notaire. Cette opération présente un coût non négligeable : entre 3 et 4 % dans l’ancien et 7 % dans le neuf.

Il est plus intéressant d’opter pour la caution. C’est l’instance qui s’occupe de la vente et rembourse la banque en cas de problème. Vous devez choisir entre faire appel à une tierce personne ou verser une commission à une société de cautionnement comme le Crédit Logement par exemple. Dans le deuxième cas, une partie de la somme engagée vous sera rendue à la fin du prêt. Notez que certaines banques possèdent leur propre système de caution. Le coût varie sensiblement d’un établissement à l’autre et oscille entre 2 et 3 % du montant du crédit.

Si vous achetez votre bien dans l’ancien, il vaut mieux, dans certains cas, opter pour un privilège prêteur de denier (PPD). Cette forme de garantie est proche de l’hypothèque, mais les frais sont moins élevés, car elle n’est pas soumise à la taxe de publication foncière. Le PPD protège le bien acquis : les éventuels meubles qui l’accompagnent sont exclus du dispositif. Il est intéressant surtout lorsque vous ne souhaitez pas vendre le logement à la fin du prêt.

Pénalités de remboursements anticipés

En cas d’acquittement du prêt avant le terme du contrat, la banque est en droit de vous demander une indemnité de remboursement par anticipation (IRA). Elle représente en général 3 % du capital restant dû, mais demeure plafonnée à 6 mois d’intérêts. D’où l’utilité de négocier les conditions proposées.

Modulation d’échéance

Modifier les échéances en cours de contrat présente plusieurs intérêts :

diminuer les mensualités de remboursements en cas de difficultés financières ;
les augmenter pour raccourcir la durée du crédit et réduire ainsi son coût.

Pour un prêt de 100 000 euros à 2,5 % sur 20 ans, ajouter tous les mois 20 euros réduit de 12 mois votre crédit immobilier. Négociez au mieux les frais à débourser à chaque opération ainsi que le nombre de fois auquel vous avez droit.

Pause de crédit

Demandez à votre banque la possibilité d’arrêter, en cas de besoin, de payer les mensualités pendant un laps de temps, 3 mois en général, et de renouveler l’opération au moins trois fois. Ce dispositif vous permet de vous retourner en cas de coups durs. Il peut aussi vous éviter de souscrire à l’assurance perte d’emploi qui coûte souvent assez cher.

Transfert de prêt

Si vous empruntez à un moment où les taux d’intérêt sont particulièrement bas, pensez à demander à votre banque d’inclure dans l’offre la possibilité de transférer le prêt à un autre bien. Cela vous permet de le financer en partie avec un prêt avantageux, surtout si les taux d’intérêt ont grimpé depuis votre dernier achat.

Négocier son emprunt immobilier : astuces

Ayez un bon profil

Pour avoir plus de poids au moment des négociations, mieux vaut présenter votre meilleur profil. Voici comment.

Un taux d’endettement bas. C’est le rapport entre la somme des mensualités de vos différents emprunts et votre revenu mensuel. Vous séduirez tous les établissements financiers si celui-ci se trouve entre 10 et 15 %. En revanche, lorsqu’il se rapproche des 33 %, votre dossier a plus de risque d’être refusé.
Un reste à vivre convenable. Il s’agit du revenu dont vous disposez après avoir payé les mensualités de crédits. Il doit valoir 400 euros minimums pour un ménage et 150 euros supplémentaires par personne à charge. Mais plus il est élevé, plus votre dossier paraît solide aux yeux des banques.
Un apport conséquent. Il représente votre engagement financier dans le projet. Les banques demandent en général 10 % du montant du bien. Mais si vous pouvez contribuer à hauteur de 20 ou 30 %, votre dossier devient très attractif.
Compte bien géré. Surveillez rigoureusement vos dépenses lorsque vous avez un projet immobilier en tête : pas de découvert et pas de crédit à la consommation, ou tout du moins bien maîtrisé. En cas de défaillance, il vaut mieux reporter votre plan le temps de se refaire une meilleure santé financière.
Un profil attractif. Vous êtes un client à attirer dans son portefeuille lorsque vous êtes jeune, doté d’un CDI de cadre et d’une ancienneté respectable, présentez une capacité d’épargne et restez loin des jeux d’argent. Montrez que vous pourrez devenir un consommateur attrayant de produits financiers.

Faites jouer la concurrence

Ne signez pas la première offre qui vous semble intéressante. Frappez à plusieurs portes et comparez les différentes propositions. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier dont le métier est de négocier pour vous les conditions d’emprunts. Dans ce cas, restez vigilant sur les frais de dossier qui pourraient vous être demandés.

Pour conclure

Pour obtenir le meilleur prêt immobilier, traitez votre dossier impérativement sous ces trois angles :

présentez un profil de consommateur qui donne confiance aux banques ;
négociez chaque élément du dossier ;
utilisez la concurrence pour arriver à vos fins.