Comment calculer le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?
Ce qui va déterminer le coût final d’un crédit est en grande partie le taux d’intérêt proposé par votre établissement bancaire. Si vous en avez déjà entendu parler, savez-vous, en revanche, comment calculer le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ? Rares sont les emprunteurs qui savent à quoi s’attendre quand ils franchissent la porte de leur banque. Suivez-nous et vous connaîtrez le sujet sur le bout des doigts !
Prêt amortissable
Bases à connaître pour le calcul des intérêts
Vous savez qu’un crédit immobilier est basé sur 4 éléments fondamentaux : la somme empruntée, la durée de l’emprunt, la périodicité des remboursements et le taux d’intérêt. L’emprunteur a la main sur les 2 premiers éléments, et souvent sur le troisième. Mais le taux d’intérêt est calculé par l’établissement prêteur en fonction de votre dossier.
Selon votre profil (à risque ou au contraire situation stable) et la nature du crédit, le taux d’intérêt est calculé par votre banque pour correspondre à vos besoins et aux siens. En effet, les intérêts constituent la rémunération de votre conseiller bancaire et de la banque en général.
À quoi correspondent les intérêts ?
Les intérêts qu’un emprunteur paye à son établissement bancaire sont le résultat de la multiplication du taux d’intérêt avec le capital restant dû. Celui-ci est encore important au début des remboursements, c’est pourquoi les intérêts le sont aussi. Ils diminuent au fur et à mesure que le capital restant dû diminue lui aussi.
Une formule pour le calcul des intérêts
Si vous cherchez à savoir combien exactement vous allez dépenser en intérêts pour votre crédit, il vous suffit de connaître le montant de votre mensualité et d’appliquer la formule suivante : vous multipliez le nombre d’années de votre emprunt par la mensualité à régler, puis par 12. Vous retirez à ce nombre le montant du capital emprunté et vous obtenez la somme exacte des intérêts à payer.
Voici un exemple : avec un crédit de 20 ans de 300 000 € et des mensualités de 1 407 €, l’emprunteur paiera 37 680 € d’intérêts.
Le tableau d’amortissement, une aide précieuse
L’échéancier de votre crédit, appelé tableau d’amortissement, détaille toutes les modalités de votre emprunt. Capital emprunté, capital restant dû et intérêts remboursés après chaque mensualité et le montant de chacune de celles-ci. Il vous suffit, pour calculer le coût des intérêts, de vous munir de votre tableau d’amortissement et d’effectuer la somme des colonnes correspondantes.
La mensualité, un indicateur fiable
L’établissement bancaire calcule, au moment du dépôt de dossier, le montant de la mensualité en fonction des caractéristiques du prêt. À la fin de la durée de celui-ci, le capital restant dû doit être de 0 €. Donc, les mensualités sont calculées pour atteindre cet objectif, et sont proportionnelles au capital emprunté. La durée d’emprunt et le taux d’intérêt sont les éléments qui vont le plus impacter le montant de la mensualité.
En étudiant les caractéristiques des crédits immobiliers, on remarque que le montant de la mensualité baisse de façon conséquente quand la durée augmente, ce qui est assez logique. Mais la baisse de ce montant est beaucoup plus prononcée quand le crédit est accordé pour 15 ans au lieu de 10, plutôt que de 20 ans au lieu de 15.
Par exemple, la baisse de la mensualité est de 30 % quand on passe de 10 à 15 ans, contre une baisse de 21 % quand la durée passe de 15 à 20 ans.
Un autre critère qui définit la mensualité que vous aurez à payer est le taux d’intérêt accordé. Son impact est quasiment proportionnel à la somme mensuelle de remboursement. Par exemple, sur une durée de 15 ans, si le taux passe de 1 à 2 %, la mensualité augmente de 8 % et si le taux passe de 2 à 3 %, elle augmente de 7 %.
Le coût total des intérêts, l’élément à connaître
Mais un changement de durée ou de taux d’intérêt influence aussi le coût total des intérêts. Si le taux n’est pas très élevé, et que l’on décide de la doubler, le coût total de votre crédit sera lui aussi doublé, et la même chose se produit si l’on double la durée de l’emprunt.
Attention, si vous souscrivez un crédit immobilier dans le cadre d’une construction ou d’un achat sur plan (dispositif appelé VEFA), et que vous avez une franchise, vous paierez des intérêts supplémentaires, nommés intérêts intercalaires.
Prêt In Fine
Le prêt In Fine, définition
Un crédit immobilier est le plus souvent un prêt amortissable, mais il existe une autre solution de financement pour acquérir un bien. Il s’agit du prêt In Fine. Celui-ci se caractérise par le fait que l’emprunteur ne rembourse pas de capital pendant toute la durée des remboursements, mais seulement à l’échéance en une seule fois. Les mensualités servent à rembourser uniquement les intérêts.
Le prêt In Fine peut être une bonne solution pour votre budget, surtout si le taux d’intérêt est élevé, parce que vos mensualités sont déductibles de vos impôts.
Comment calculer les intérêts du prêt In Fine ?
Les intérêts d’un prêt In Fine sont assez simples à calculer. Étant donné que l’on ne rembourse le capital qu’à la fin de la durée choisie, on multiplie le taux d’intérêt par le capital, puis on multiplie le résultat par la durée du prêt en années.
Par exemple, un acquéreur qui emprunte 100 000 € sur 10 ans avec un prêt In Fine au taux de 4,2 %, paiera 42 000 € d’intérêts. Son bien lui reviendra donc au prix de 142 000 €.
Le prêt In Fine n’est pas conseillé dans le cadre d’un achat autre que immobilier. En effet, si vous achetez, par exemple, une voiture avec un crédit In Fine, vous l’aurez acheté avec des intérêts importants, alors que votre véhicule aura lui perdu de sa valeur.
Par exemple, si l’emprunt est de 20 000 € sur 5 ans avec le taux à 4,2 %, la voiture aura coûté 24 200 €.
Vous savez maintenant comment calculer le taux d’intérêt d’un crédit immobilier. Cela vous permettra de préparer plus sereinement vos futurs achats. N’hésitez pas à envisager diverses possibilités et à vous renseigner auprès de votre conseiller bancaire.
Tout savoir sur la capacité d’emprunt
Le concept de capacité d’emprunt est encore assez flou pour certains. Il s’agit en réalité du montant maximum de crédit que la banque peut vous accorder. C’est donc une sorte d’assurance pour l’établissement financière, en ce qui concerne la solvabilité de ses débiteurs. Il est déterminé à partir de vos revenus mensuels auxquels il faudra encore déduire vos charges. Elle varie également en fonction du taux d’endettement. Il faut savoir qu’en France, le taux d’endettement ne doit pas en principe dépasser les 33% des revenus mensuels. Dans la pratique, le calcul de la capacité d’emprunt dépend du type de prêt. En l’espèce, on distingue notamment le prêt à taux fixe et celui à taux révisable. Le montant des mensualités, l’âge du souscripteur ainsi que le montant des mensualités influent aussi sur le calcul. En matière de prêt immobilier, le montant du prêt que la banque pourrait vous octroyer dépend aussi du montant de votre apport personnel. En règle générale, la capacité d’emprunt est donc proportionnelle à la capacité de remboursement. Plus vous offrez des garanties suffisantes à la banque sur votre solvabilité, plus elle vous fera confiance et accordera ainsi un prêt d’un montant conséquent, plus ou moins égal à celui que vous avez demandé. Pour vous aider, il existe des simulateurs gratuits en ligne comme hellopret.fr qui vous permettent de calculer votre taux d’emprunt maximal et de trouver la meilleure agence de crédit sur le marché.