Le crédit immobilier : ce qu’il faut savoir

Souscrire un crédit immobilier pour la première fois peut faire peur, surtout si l’on ne comprend pas bien son fonctionnement. Il est tentant de se dire : pourquoi ne pas emprunter de l’argent auprès du propriétaire du bien immobilier, par exemple, plutôt que de passer par un établissement bancaire ? Les modalités pour faire un emprunt immobilier ont l’air tellement compliquées, comment être sûr que je vais choisir la meilleure offre ? Rassurez-vous, cet article explique les principes de base du crédit immobilier et vous montre comment calculer le coût d’un crédit, afin de vous aider à choisir l’offre qui vous conviendra le mieux.

Pourquoi emprunter auprès d’une banque ?

Il est évidemment plus judicieux de contracter un prêt auprès d’un établissement bancaire, plutôt que de s’endetter auprès d’un particulier. Les banques disposent des ressources nécessaires pour faire face à toutes les situations et apportent davantage de solutions en cas de défaillance de paiement, par exemple.

Le crédit immobilier : définition

Le crédit immobilier est un emprunt octroyé par un établissement bancaire dans le but de financer l’acquisition, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier. Le remboursement du crédit et le paiement des intérêts se font sur un délai convenu entre l’emprunteur et la banque.

L’établissement bancaire soumet une offre de prêt à l’emprunteur et s’engage sur une période de 30 jours. L’emprunteur dispose quant à lui d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou refuser la proposition de crédit. À partir du 11e jour, l’offre de crédit est considérée comme acceptée par le souscripteur.

Le montant total de l’emprunt peut être versé à la signature de l’acte notarié, lorsque la vente s’est effectuée « clé en main », ou il peut être débloqué en plusieurs fois.

Calculer le coût du crédit

Il s’agit de déterminer le montant des mensualités et la capacité d’emprunt.

Calculer le montant des mensualités

Il s’agit de définir le montant que l’on peut rembourser par mois, en tenant compte de ses revenus mensuels. En l’absence de revenus mensuels, il faut prendre en compte ses biens (maison, voiture, placements…). Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Par exemple, pour un revenu net de 4 000 euros par mois, les mensualités ne devront pas dépasser 1 320 euros, et ce, en supposant qu’il n’y a pas d’autres charges incompressibles (autres prêts, loyer…).

Les établissements bancaires n’accordent pas de prêt avec un taux d’endettement supérieur à 33 %, car ils estiment que les emprunteurs doivent garder suffisamment de revenus pour subvenir à leurs besoins quotidiens.

Maintenant que vous savez quel montant vous êtes en mesure de rembourser par mois, vous allez pouvoir calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme d’argent maximale que la banque consentirait à vous prêter.

Calculer la capacité d’emprunt

Il s’agit ici de déterminer la somme que vous allez devoir rembourser à la banque.

Le calcul prend en compte la capacité de remboursement mensuelle, la durée de l’emprunt et le Taux Effectif Global (TEG).

Le TEG est défini par le Code de la Consommation. Il inclut le taux d’intérêt principal du prêt immobilier et les coûts annexes, tels que le coût des assurances, des garanties et des frais de dossiers.

La capacité d’emprunt se calcule ainsi : capacité de remboursement mensuelle x durée de l’emprunt x Taux Effectif Global.

La durée de remboursement d’un crédit immobilier

Le souscripteur peut s’engager à rembourser un crédit immobilier sur une période plus ou moins longue, de quelques années à plusieurs décennies.

Plus il s’engage sur une longue période, plus le taux d’intérêt sera élevé, puisque la banque prendra en compte le risque de défaillance de l’emprunteur, qui augmente avec la durée du crédit.

Dans le cas d’un crédit immobilier classique, le montant des intérêts est généralement calculé sur la base du capital restant dû (fonds prêtés par la banque qui doivent être remboursés).

Le montant des intérêts à rembourser diminue au fur et à mesure du remboursement du crédit. Durant les premières années de remboursement, l’emprunteur rembourse ainsi davantage les intérêts que le capital prêté.

Il ne serait alors pas judicieux de revendre son bien immobilier durant cette période, car seuls les intérêts auraient été remboursés et le produit de la vente servirait à rembourser le capital prêté, sans faire de bénéfice.

Les frais d’un prêt immobilier

Les frais de tenue de compte, de dossier et d’assurance font partie des frais les plus courants.

Les frais de tenue de compte et les frais de dossier

Les banques exigent que les salaires perçus soient versés sur un ou des comptes bancaires détenus auprès de leur établissement. Les frais de dossier et les frais de tenue de compte varient d’une banque à l’autre. Pensez à les négocier !

L’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier peut être contractée auprès d’une banque ou auprès d’un prestataire externe. Les banques exigeant des frais élevés, il peut s’avérer judicieux de se tourner vers un assureur externe qui pratique en général des tarifs plus abordables.

Cette assurance protège la banque et le souscripteur au cas où ce dernier ne serait plus en mesure de rembourser le crédit, pour cause de chômage, invalidité, maladie, décès…

Selon les modalités du contrat, la banque ou le prestataire externe prendra ainsi en charge le remboursement du crédit en partie, en totalité ou sur une durée déterminée.

Les garanties d’un prêt immobilier

Avant d’accorder un prêt immobilier, les établissements bancaires vont s’assurer qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, elles pourront récupérer les fonds prêtés.

Font partie de ces garanties : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement et le nantissement.

L’hypothèque

Si l’emprunteur ne peut plus payer les mensualités, la banque peut saisir le bien immobilier et le vendre aux enchères.

Le privilège de prêteur de deniers

Le fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque, si ce n’est que la garantie ne porte que sur des biens que l’on possède déjà.

Le cautionnement

Une personne tierce accepte de payer les échéances de paiement à la place du souscripteur, si ce dernier n’est plus en mesure de rembourser le crédit.

Le nantissement

L’emprunteur met en gage un bien ou un contrat d’assurance-vie, par exemple, pour garantir à la banque le remboursement du crédit.

L’amortissement d’un prêt immobilier

L’amortissement permet de voir comment le remboursement du capital prêté évolue, sans prendre en compte les intérêts.

Analyser l’évolution du capital restant dû est important, car cela va vous permettre d’envisager différentes options de remboursement du crédit immobilier (modification du montant des mensualités, remboursement anticipé, rachat de crédit…).

Les options après l’octroi d’un prêt immobilier

L’annulation

Une fois que l’emprunteur a accepté l’offre de crédit immobilier, le prêt peut être résilié seulement si :

  • le projet d’acquisition ou de rénovation du bien immobilier pour lequel le prêt a été contracté n’a pas été réalisé dans les 4 mois suivant l’octroi du crédit ;
  • l’emprunteur n’a pas les revenus nécessaires pour rembourser les fonds prêtés.

La modification du montant des mensualités ou le remboursement anticipé

L’emprunteur s’engage sur une période plus ou moins longue et, durant cette période, sa situation financière peut évoluer. Il peut alors solliciter auprès de l’établissement bancaire une augmentation des mensualités ou un remboursement anticipé, afin de solder le capital restant dû plus rapidement. Ces options peuvent cependant générer des frais supplémentaires.

Le rachat de crédit immobilier

Si les taux d’intérêts diminuent après la souscription du crédit, il est possible de le renégocier. Il s’agit du rachat du crédit immobilier par une banque concurrente, qui pourra vous proposer le financement de votre bien immobilier à un meilleur taux, moyennant des frais supplémentaires. La banque exigera en général le paiement d’intérêts sur le montant remboursé pour une période maximale de 6 mois. Cependant, les intérêts supplémentaires ne dépasseront pas 3 % du capital restant dû.

En dépit des frais encourus et si la conjoncture s’y prête, faire racheter son crédit immobilier durant les premières années du crédit peut être une opération rentable et vous faire réaliser une plus-value.

Quelques conseils supplémentaires avant de souscrire un prêt immobilier

Vous avez maintenant acquis les connaissances de base en matière de crédit immobilier, vous êtes fin prêt à souscrire un crédit. Avant de vous lancer, encore quelques conseils :

Renseignez-vous auprès de plusieurs banques

Beaucoup d’emprunteurs commettent l’erreur de signer un compromis de vente avec un établissement bancaire et s’intéressent ensuite aux autres établissements. Prenez rendez-vous auprès de plusieurs banques, afin de comparer les différentes offres de crédit immobilier et d’opter ensuite pour celle qui vous convient le mieux.

Rassemblez la documentation nécessaire avant votre premier rendez-vous

Afin d’appuyer votre demande de prêt immobilier, vous devrez fournir les documents suivants :

  1. les 3 derniers bulletins de salaire ;
  2. les 2 derniers avis d’imposition ;
  3. les 3 derniers relevés de compte bancaires ;
  4. 1 pièce d’identité valide ;
  5. 1 justificatif de domicile ;
  6. 1 compromis de vente.