Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier et vous voulez recourir à un crédit pour concrétiser votre projet. Les taux annoncés par les agences immobilières vous semblent intéressants, mais correspondent-ils à ce que vous allez vraiment payer ? Pour vous aider, nous vous expliquons comment calculer le coût d’un crédit immobilier.

Calculer le coût d’un crédit immobilier

Vous pensez que calculer le coût de votre crédit immobilier est une opération beaucoup trop compliquée, et que seuls les banquiers sont capables de savoir à l’avance combien vous coûtera exactement votre rêve d’une maison familiale ? Même s’ils disposent d’outils qui leur permettent d’avoir une idée précise de vos besoins, un crédit immobilier se calcule essentiellement en prenant en compte 4 critères. Il s’agit du montant dont vous avez besoin, de la durée de l’emprunt, de la périodicité du remboursement et du taux d’intérêt. Les trois premiers critères sont simples à mesurer, mais le dernier peut porter à confusion.

Voici quelques informations pour mieux le comprendre.

Le TEG, définition

Dans les médias, depuis quelques années, on ne cesse de vous répéter que les taux d’emprunt pour un crédit immobilier sont au plus bas. On atteint des records historiques, et on vous annonce des diminutions encore plus importantes pour bientôt.

Effectivement, les établissements bancaires vous proposent des taux qui vont de 1,90% sur 25 ans à 1,40% sur un crédit de 15 ans. Ces taux sont appelés “ taux nominaux “, et ils se distinguent du TEG (“ taux effectif global “) qui correspond au véritable coût du crédit que vous contractez.

Exemple de TEG

Quelle est la différence entre les 2 taux ? Le TEG comprend tous les frais qui seront inclus dans le crédit en plus du taux nominal. Par exemple, un crédit de 200 000 € contracté sur 20 ans à un taux nominal de 1,6% vous coûtera 974,32 € par période de remboursement. Il s’agit le plus souvent de mensualités, pour faciliter l’organisation des emprunteurs.

Mais il faut ajouter à ce taux initial les frais de dossier que la banque facturera. S’ils sont, par exemple, de 1 000 €, le capital emprunté sera réévalué à 201 000 €, pour que l’emprunteur ne perde pas les 1 000 € sur le montant net dont il a besoin.

Après le nouveau calcul du capital, et en gardant le taux nominal de 1,6%, la mensualité serait de 979,19 €. Si l’on ramène cette nouvelle mensualité aux 200 000 € dont l’emprunteur disposera réellement, le taux initial s’élève à 1,65%.

Le coût des assurances doit aussi s’ajouter à la somme empruntée. Généralement comprise aux alentours de 0,36%, il équivaut à 60 € mensuels dans notre exemple.

Donc le taux nominal passe de 1,6% à 2,29% après avoir ajouté tous les coûts relatifs au crédit. C’est ce taux final qui correspond au TEG.

TEG, pourquoi le connaître ?

Il est important d’être informé sur le TEG avant de s’engager. Il permet à l’emprunteur une vision globale et exacte des sommes à prévoir avant la liquidation complète de son crédit immobilier.

Mais cette compréhension du TEG peut aussi vous permettre de faire un choix judicieux en termes financiers. Imaginons que vous devez encore 80 000 € à votre établissement prêteur, et que vous recevez cette somme sous forme d’héritage. La première chose à laquelle vous penserez est bien sûr de solder votre crédit. Mais vous pouvez aussi garder cet argent comme épargne, si le taux net que l’on vous propose en placement est supérieur au TEG de votre crédit !

Avoir une vision globale de son crédit immobilier

Une fois que le TEG du crédit immobilier est calculé, et que les quatre données principales sont connues, l’établissement prêteur établit l’échéancier de vos remboursements. On l’appelle le tableau d’amortissement de votre crédit. Obligatoire, ce document sous forme de tableau détaille, pour chaque mois jusqu’à la fin de votre emprunt, le capital restant dû après chaque mensualité, le montant de l’assurance et les intérêts que vous réglez dans le mois, et le capital que vous avez amorti avec la mensualité.

Il existe, cependant, une situation pour laquelle il sera impossible de vous remettre un tableau d’amortissement : en cas d’emprunt à taux variable, et si ce taux dépend de l’évolution générale des taux d’intérêt. Dans ce cas, le montant des mensualités peut augmenter ou diminuer selon les variations du marché.

Choisir la durée de son crédit immobilier

Vous avez sûrement déjà une idée du montant maximum des mensualités que vous pouvez payer pour votre crédit immobilier. La charge financière de votre emprunt sur votre budget est un critère important dans votre décision. N’oubliez pas qu’un crédit immobilier oblige à des charges contraintes, qui seront fixes et non-optionnelles.

L’importance de chaque mensualité peut être diminuée par le choix d’une durée plus longue pour votre crédit. Si vous répartissez le remboursement de votre emprunt, par exemple, sur 20 ans au lieu de 15, vous rembourserez une somme plus faible tous les mois, mais le coût global sera plus élevé.

Ce cas est intéressant pour les emprunteurs qui ne souhaitent pas dépasser une certaine somme à rembourser par mois, pour gérer leur budget en toute sérénité. Ils pourront ainsi emprunter plus, si besoin.

Voici un exemple : La somme empruntée est de 200 000 €, avec un taux d’intérêt de 5,5%. Le montant des mensualités sera de 134,17 € si la durée du crédit est de 15 ans.

En revanche, si la durée augmente à 20 ans, le taux d’intérêt augmente lui aussi à 5,7%, mais la mensualité diminue de presque 200 €, à 1 398,47 €. Le coût global du crédit, lui, passe de 94 150 € à 135 632 €.

Les modalités de remboursement

L’un des critères sur lesquels vous pouvez aussi avoir un choix à faire est la constance des remboursements. L’emprunteur peut décider de rembourser le capital de trois façons différentes : un peu plus à chaque période, ou la même somme tous les mois, ou alors il ne commence à rembourser le capital qu’au bout de quelques temps.

Dans le premier cas, les remboursements périodiques sont identiques pendant toute la durée du crédit. Dans le deuxième cas de figure, les mensualités seront dégressives, mais les premières échéances sont assez lourdes.

Le troisième cas peut être utile si vous êtes locataire et que vous faites construire votre maison. Pour ne pas cumuler le paiement du crédit et de votre loyer en même temps, le paiement du capital se fera seulement à partir du moment où vous aurez emménagé chez vous.

Maintenant que vous savez comment calculer le coût d’un crédit, il ne vous reste plus qu’à vous rapprocher de votre établissement bancaire pour vous décider ! Vous pouvez aussi passer par un simulateur en ligne pour votre prêt immobilier.