Comment obtenir un crédit immobilier ?

Vous avez trouvé le logement de vos rêves et vous vous voyez déjà y vivre. Avant de faire vos paquetages, vous devez encore rassembler le financement nécessaire pour l’acheter. Mais comment procéder pour obtenir un crédit immobilier ? Quels sont les critères à remplir pour être éligible à un prêt bancaire ? Dans la suite de l’article, vous découvrirez les éléments indispensables pour déposer un bon dossier auprès des établissements financiers ainsi que les actions à entreprendre en cas de refus de ceux-ci.

Peaufiner les critères d’obtention

Emprunter pour l’achat d’un logement vous engage souvent sur une longue durée. Pour cette raison, les banques ont besoin de collecter un maximum de garanties avant de répondre favorablement à votre demande de prêt.

Apport personnel

Il incarne votre propre investissement financier dans cet achat immobilier. Plus l’apport est important, plus votre dossier est solide vis-à-vis des banques. En général, ces dernières demandent une mise qui représente 10 % du montant du bien. Elle peut provenir de plusieurs sources.

  • Votre épargne.
  • Le prêt épargne logement. Il découle d’une phase d’économie sur un compte ou plan d’épargne logement.
  • Le prêt à taux zéro (PTZ). Il représente une aide appréciable à ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale. L’obtention du PTZ est soumise à des conditions de ressources ainsi que du secteur géographique où se trouve le logement acheté. Par exemple, dans les zones A et B où la demande est forte, le PTZ est réservé au logement neuf seulement.
  • Le prêt action logement (PAL) anciennement connu sous le nom de 1 % patronal. C’est une aide accordée par les entreprises à leurs collaborateurs pour l’achat de leur résidence principale.

Capacité d’endettement

Elle représente la limite au-delà de laquelle le reste à vivre est trop faible pour que vous puissiez assurer les autres dépenses du foyer. Dans la pratique, les banques considèrent que le total des mensualités de vos différents emprunts ne doit pas être supérieur à 33 % de votre revenu mensuel. Elles demeurent, dans la majorité des cas, inflexibles par rapport à cette condition.

En cas de dépassement, vous pouvez agir sur plusieurs facteurs pour améliorer les chances de voir valider votre dossier : allonger le délai de remboursement, augmenter votre apport ou encore choisir un logement moins cher.

Situation professionnelle

Toujours dans l’optique de rassurer les banques sur votre capacité de remboursement, un revenu stable et régulier a plus de chance de séduire. Ainsi, un CDI avec une longue ancienneté ou un poste dans la fonction publique est mieux noté qu’un CDD ou un contrat de travail temporaire. Ce qui ne veut pas dire que vous ne pourrez pas emprunter dans ces conditions.

Équilibre des dépenses

Un autre critère important aux yeux des banques est la manière dont vous gérez vos finances. En effet, un candidat avec des découvertes régulières, de nombreux crédits à la consommation ou des retenues sur salaires en cours a plus de risque de défaillance qu’un bon épargnant. Et ceci quel que soit son niveau de revenu.

Par ailleurs, les banques sont aussi sensibles à certaines natures de vos dépenses. Ainsi, les jeux en ligne, qui peuvent être facilement détectés en scrutant vos relevés de comptes, sont de mauvais signes envoyés vers les établissements financiers.

Si vous avez l’intention d’accéder à la propriété dans un futur proche, veillez dès maintenant à répandre une bonne réputation sur le réseau bancaire.

Niveau du saut de charge

Un saut de charge importante et soudaine ne laisse pas de temps au candidat d’ajuster ses dépenses. Ce qui présente un réel risque financier pour lui et pour la banque prêteuse. C’est pourquoi cette dernière est réticente lorsque la différence entre votre loyer actuel et votre future mensualité de remboursement est trop élevée. Sauf si vous épargnez déjà régulièrement : elle peut être compensée par une diminution des montants mis de côté.

Qualité du bien à acheter

Votre bien est la garantie tangible pour la banque : en cas de défaut de paiement, au travers de l’hypothèque ou de la caution, elle peut le saisir et le revendre pour récupérer son dû. Plus votre logement est bien placé et de qualité, plus votre dossier est attractif.

Frapper à toutes les portes

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez déposer votre demande de prêt dans plusieurs établissements financiers. Vous aurez ainsi des solutions de rechange en cas de refus de certains. De plus, ce n’est qu’en comparant les conditions proposées par chacun d’eux que vous serez assuré de conclure la meilleure offre.

Banques généralistes

Les banques généralistes puisent leur force dans l’importance de leurs réseaux. Les dépôts confiés par leurs clients constituent une capacité financière exceptionnelle. Selon leur modèle économique, plus leur clientèle est étendue, mieux elles se portent. Ainsi, elles sont plus promptes à assouplir leurs conditions sur certains dossiers en contrepartie d’une ouverture de compte courant chez elles.

Banques spécialisées

Leur savoir-faire est focalisé sur le domaine des crédits immobiliers accordés aux particuliers. Ils disposent à ce titre d’une meilleure capacité d’adaptation que les banques de dépôt. Elles peuvent donc proposer des montages spécifiques ajustés aux besoins de certaines demandes de prêt, surtout en matière de délai de paiement. L’avantage est que vous n’êtes pas obligé d’ouvrir un compte courant dans leur établissement. L’inconvénient réside dans leur faible présence sur le réseau bancaire.

Courtier

Une autre alternative est de faire appel à un courtier pour vous trouver les meilleures offres du marché. Plus qu’un simple comparateur de prêts bancaires, il vous accompagne dans la constitution de votre dossier. En contrepartie, vous devez acquitter une commission dont le montant est compris en général entre 500 et 800 euros. Ce montant est souvent compensé par la qualité des propositions que vous allez recevoir. Par ailleurs, vous êtes normalement dispensé de frais de dossier lorsque vous passez par un courtier.

Bonnes pratiques

Enfin, voici deux bonnes pratiques qui pourraient vous guider vers une affaire profitable :

· Utilisez les simulations en ligne offertes par la plupart des banques sur leur site Internet. Elles vous permettent de présélectionner les établissements chez qui vous allez déposer votre demande d’emprunts et de gagner ainsi un temps précieux.

· Surveillez l’apparition des propositions de prêts à des taux avantageux. Elles sont mises en avant pendant les campagnes publicitaires qui ne durent en général que pendant un court laps de temps.

Améliorer votre dossier en cas de refus

Malgré vos efforts pour présenter le meilleur dossier possible, il peut éventuellement être refusé par toutes les banques sollicitées. Prenez ce fâcheux contretemps comme une aubaine qui vous évite peut-être de crouler sous les dettes. Profitez de ce coup d’arrêt momentané dans votre projet immobilier pour vous refaire une santé financière.

Stabiliser les dépenses

Dépensez dans la limite de ce que vous gagnez. Mieux, épargnez. Voilà les grandes lignes des actions que vous devez entreprendre.

  • Vous avez des crédits à la consommation en cours ? Terminez-les au plus tôt, et évitez d’en contracter d’autres : vos besoins en équipements attendront.
  • Surveillez vos décaissements et abstenez-vous dans les mois qui suivent de vous retrouver en situation de découvert bancaire.
  • Ouvrez un livret d’épargne ou si vous en avez déjà, alimentez-le de façon régulière même avec une somme modeste.
  • Si vous êtes en instance de divorce, patientez jusqu’à la fin de la procédure avant de démarrer un projet d’achat immobilier. Par prudence, les banques préfèrent connaître le montant de la pension alimentaire à verser pour juger au mieux votre santé financière.

Choisir un bien plus adapté à votre situation

Un autre facteur sur lequel vous pouvez agir est le choix du bien. Redéfinissez minutieusement les critères de sélection : maison ou appartement, neuf ou ancien, surface, nombre de pièces, emplacement, etc. Ils devraient vous guider vers le logement idéal qui répond à vos besoins de vie et cadre avec votre situation financière. Vous allez peut-être devoir sacrifier quelques éléments de votre cahier des charges pour rester dans le budget. Cette décision est bénéfique si elle vous permet d’obtenir votre prêt.

Baisser les mensualités

Vérifiez si vous avez épuisé tous les recours lors de la constitution de votre apport. Pouvez-vous demander davantage d’aide à votre famille ? Vous êtes-vous renseigné sur des éventuels prêts spécifiques dont vous auriez droit : prêts départementaux ou régionaux, prêts de la Caisse des allocations familiales prêts aux fonctionnaires, etc. ? Envisagez d’allonger, dans la mesure du possible, le délai de remboursement.

Ces mesures permettent d’alléger les mensualités et de mieux adhérer à votre capacité d’endettement.

En résumé

Vous venez de découvrir comment obtenir un crédit immobilier. Les critères examinés par les banques sont :

  • votre apport ;
  • votre situation professionnelle ;
  • votre capacité d’endettement ;
  • votre profil de gestionnaire de vos finances ;
  • la qualité de votre bien.

En cas de refus, vous devez améliorer ces domaines avant de relancer un projet immobilier.