Qu’est ce qu’un taux d’endettement ?

Qu’est-ce qu’un taux d’endettement ? Il est nécessaire de connaître la réponse à cette question si vous envisagez de devenir propriétaire grâce à un crédit immobilier. Votre banque va le calculer pour savoir si elle peut accepter de vous prêter la somme demandée ou pas. Vous retrouverez dans cet article la définition et le mode de calcul du taux d’endettement.

Taux d’endettement, définition

Le taux d’endettement représente la part du revenu de l’emprunteur (ou du ménage) qui est utilisée pour les remboursements des crédits, qu’il s’agisse de crédits immobiliers ou de crédits à la consommation. Pour la grande majorité des consommateurs, le taux d’endettement correspond aux fameux 33 % qu’il ne faut pas dépasser pour réussir à avoir la somme demandée.

Ces 33 % signifient simplement que votre salaire doit au moins être de 3 fois la (ou les) mensualité(s) de vos crédits. Le taux d’endettement de 33 % au maximum n’est pas obligatoire, ni régi par une loi, mais il correspond à une limite au-delà de laquelle les banques ne se hasardent pas.

En effet, si votre taux d’endettement est supérieur à ces 33 %, les établissements de crédit considèrent que le risque de défaut de paiement sera trop élevé. Ce risque est analysé en fonction de ce taux d’endettement, mais pas seulement. Les banques analysent aussi, et de façon approfondie, votre profil emprunteur (que l’on appelle le “ scoring “, dans le jargon bancaire) et votre “ reste à vivre “. Le quotient familial est aussi un facteur important pour la décision finale.

Selon les appréciations données à votre dossier, le taux d’endettement autorisé pourra être revu à la baisse ou à la hausse. Si votre dossier montre que vous avez des revenus réguliers et confortables, et que votre “ reste à vivre “ vous permet de ne pas craindre les fins de mois difficiles, le taux d’endettement peut aller jusqu’à 35 % et plus. Si en revanche, vos revenus sont moins élevés et pas forcément réguliers, la banque ne vous accordera pas forcément votre crédit avec un taux d’endettement au-dessus de 30 %.

Calcul du taux d’endettement

La formule qui sert à calculer le taux d’endettement est la suivante :

Taux d’endettement = (charge d’emprunt) x 100 ÷ (revenus nets)

La charge d’emprunt correspond à la totalité des mensualités des crédits existants et ceux envisagés, et les revenus nets du ménage sont les revenus certains et réguliers des emprunteurs.

Les charges et les revenus sont calculés selon des formules et des critères propres à chaque établissement. C’est pourquoi votre dossier peut être accepté dans une banque et pas dans une autre, parce que le taux d’endettement varie.

Les revenus qui sont toujours pris en compte pour calculer votre taux d’endettement sont les salaires (y compris les éventuelles primes ou 13ème mois), les revenus des non-salariés (comme les professions libérales ou les agriculteurs), les pensions alimentaires qui ont été ordonnées par un juge des familles et les autres pensions de retraite ou de handicap.

Il existe d’autres revenus, mais qui ne sont pas forcément utilisés pour calculer votre taux d’endettement. Cela dépendra du bon vouloir de l’établissement prêteur.

Il s’agit des commissions, perçues par exemple par les commerciaux. Ces commissions peuvent être considérées comme des revenus fixes par la banque, s’il existe une certaine ancienneté dans la fonction. Dans ce cas-là, certaines banques feront la moyenne sur les 3 derniers mois, alors que d’autres prendront la dernière année pour la calculer. Au contraire, certains établissements refuseront de voir ces commissions comme un salaire.

Les allocations familiales ne sont pas comptées comme des revenus, à moins que vous apportiez la preuve que vous les toucherez aussi longtemps que vous paierez le crédit. Leur prise en compte pour le calcul du taux d’endettement dépendra de la banque.

Les allocations logement, selon qu’elles sont ajoutées à vos revenus ou qu’elles sont déduites de votre loyer, viendront impacter ou pas votre taux d’endettement. En effet, dans le deuxième cas, leur importance se répercute plutôt sur le “ reste à vivre “.

D’autres revenus qui peuvent être pris en compte par les banques pour calculer votre taux d’endettement sont les revenus fonciers. Ils seront, selon ce que l’établissement bancaire décidera, soit soustraits de l’échéance du prêt, soit ajoutés aux revenus nets.

Les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles ne seront, elles, pas utilisées pour calculer le taux d’endettement.

La capacité de remboursement

On obtient la capacité de remboursement, qui correspond à la mensualité maximale que vous pouvez rembourser, en appliquant un taux maximal de 33 % à la formule de calcul du taux d’endettement, que l’on inverse.

Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 33%) – (charge d’emprunt actuelle)

La capacité d’emprunt

Lorsque l’on parle de capacité d’emprunt, on parle de la somme totale que l’on peut emprunter. Pour la calculer, on doit prendre en compte trois critères : la capacité de remboursement mensuelle, la durée du remboursement et les taux d’intérêts.

Par exemple, si vous pouvez rembourser 1 000 € par mois, avec un taux de 2 %, vous pourrez emprunter 108 500 € sur 10 ans, 155 000 € sur 15 ans ou 197 000 € sur 20 ans. Mais si le taux est de 4 %, votre capacité d’emprunt ne sera plus que de 98 500 € sur 10 ans, de 135 000 € sur 15 ans et de 165 000 € sur 20 ans.

Si la durée de remboursement et le taux d’intérêts sont identiques, la capacité de remboursement est proportionnelle à la mensualité. Si vous pouvez rembourser 2 000 € par mois, en multipliant ces résultats par 2, vous aurez les chiffres pour votre capacité d’emprunt.

Capacité d’emprunt avec un PTZ (prêt à taux zéro)

Le calcul de la capacité d’emprunt peut toutefois se corser si vous bénéficiez d’un prêt à taux zéro. Le montant de celui-ci peut varier en fonction de la zone géographique du bien et de certains éléments relatifs à la génération du PTZ.

Le prêt à taux zéro ne suit pas les mêmes règles qu’un crédit classique. Le remboursement de ses mensualités dépend des revenus des futurs habitants du bien immobilier, de l’apport personnel que vous aviez au moment de la signature du PTZ, mais aussi du montant du bien lui-même.

Calculer la capacité d’emprunt avec un prêt à taux zéro à partir de votre capacité de remboursement est très compliqué et ne peut pas se faire à partir d’une simple formule mathématique. Il existe, pour ce faire, des opérations de lissage de crédit que seules les banques peuvent appréhender. Si vous êtes tout de même curieux, il vaut mieux s’adresser à un expert du crédit immobilier qui pourra vous renseigner. Vos pouvez aussi utiliser des outils de simulation en ligne, qui vous donneront une première estimation.

Il existe taux d’endettement et … taux d’endettement !

Le taux d’endettement dont nous venons de parler dans l’article fait référence à la part de vos revenus utilisée pour le remboursement de vos crédits. Mais il existe une autre définition pour taux d’endettement qu’il ne faut pas confondre. C’est le cas lorsque l’on parle de “ taux d’endettement “ des ménages. Cette notion est surtout appliquée dans les statistiques nationales. Elle désigne le rapport entre les encours de crédit attribués aux ménages par les établissements financiers et leur revenu disponible brut.

Le taux d’endettement des ménages correspond donc à l’ampleur de l’endettement relativement au revenu, et non pas de la charge de remboursement.

Prenons un exemple : fin 2018, l’encours total des prêts accordés aux ménages était de 1 383 milliards d’euros. le revenu disponible brut était, lui, de 1 467 milliards d’euros. Le taux d’endettement des ménages était donc de 94,3 %, si on divise l’encours par le revenu disponible.

 

Maintenant que vous savez ce qu’est un taux d’endettement, vous pouvez prendre rendez-vous avec votre conseiller bancaire pour lui demander un crédit. Bonne négociation !