Prêt relais : fonctionnement, montant et durée maximale

Vous voulez acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien ? Le prêt relais permet de financer cet achat en attendant la vente. On vous explique son fonctionnement, le montant accordé, la durée maximale et les risques à anticiper.

Qu’est-ce qu’un prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt relais est un crédit immobilier à court terme qui avance une partie de la valeur d’un bien en cours de vente, pour financer l’achat d’un nouveau logement sans attendre que la première transaction soit conclue. C’est un outil de trésorerie temporaire, pas un crédit classique amorti sur quinze ou vingt ans. Ce mécanisme d’achat revente s’adresse à un acheteur déjà propriétaire, que le bien à vendre soit une maison ou un appartement, occupé à titre de résidence principale ou secondaire.

Concrètement, la banque fait estimer le bien que vous mettez en vente, puis vous avance une fraction de cette valeur dans le cadre d’un contrat de prêt distinct. Vous utilisez cette somme, complétée si besoin d’un nouveau prêt immobilier, pour acheter le logement suivant. Le remboursement du capital du prêt relais intervient en une fois, à la date où la vente de l’ancien bien est signée chez le notaire. Entre-temps, vous ne payez généralement que les intérêts et l’assurance emprunteur, pendant ce qu’on appelle la période de franchise : ce remboursement différé du capital, qu’il faudra rembourser en totalité à la revente, est la marque de fabrique de cet emprunt particulier.

Quel montant peut-on emprunter avec un prêt relais ?

La banque avance en général entre 60 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, une fois déduit le capital restant dû sur un éventuel crédit immobilier encore en cours. Selon La finance pour tous, plateforme d’éducation financière soutenue notamment par la Banque de France et l’AMF, ce plafond atteint rarement 80 % dans les faits : les banques appliquent une décote de prudence pour se couvrir en cas de vente à un prix inférieur à l’estimation.

L’estimation du bien s’appuie sur une expertise ou sur des comparables du marché local fournis par une agence immobilière. Plus cette estimation est réaliste, moins le risque de devoir combler un écart au moment de la vente est élevé. Pour donner un ordre d’idée du calcul : sur un bien estimé 300 000 euros, une avance à 70 % représente 210 000 euros, dont il faut encore déduire le capital restant dû sur un crédit en cours avant de connaître le montant réellement disponible. Le pourcentage exact accordé varie ensuite d’un établissement à l’autre, avec des garanties différentes selon les banques, ce qui justifie de comparer plusieurs propositions avant de s’engager.

Prêt relais sec ou prêt relais adossé : quelle différence ?

Deux formules existent selon que le nouveau bien coûte plus ou moins cher que l’ancien. Le prêt relais sec s’utilise quand le prix du bien acheté est proche ou inférieur à la valeur du bien vendu : l’avance de la banque suffit, sans crédit immobilier complémentaire.

Le prêt relais adossé, plus fréquent, combine l’avance sur la vente avec un prêt immobilier classique qui finance le complément. C’est le cas typique d’un ménage qui monte en gamme, avec un nouveau bien plus grand ou plus cher que le précédent. Les deux prêts coexistent, chacun avec son propre contrat et sa propre garantie, le temps que l’ancien logement trouve un acheteur.

Combien coûte un prêt relais ?

Le coût d’un prêt relais se compose de trois éléments : les intérêts calculés sur le montant avancé, les frais de dossier bancaires, et l’assurance emprunteur qui couvre décès, invalidité ou incapacité selon les mêmes principes qu’un crédit immobilier classique. La banque demande aussi le plus souvent une garantie (hypothèque ou caution) sur le bien mis en vente, comme pour tout financement immobilier. Le taux appliqué est généralement plus élevé que celui d’un prêt immobilier amorti sur longue durée, la banque prenant un risque plus concentré sur une courte période.

Aucun taux ne peut être annoncé de façon générale : il dépend de l’établissement prêteur, du profil de l’emprunteur et de la conjoncture. La seule façon de connaître le coût réel de votre projet est de demander une simulation personnalisée et de comparer plusieurs offres avant de signer.

Quels sont les risques du prêt relais ?

Le risque principal tient au calendrier : si la vente du bien initial prend plus de temps que prévu, l’emprunteur se retrouve à payer simultanément les intérêts du prêt relais, les mensualités d’un éventuel nouveau prêt immobilier et, parfois, les intérêts d’un crédit encore en cours sur l’ancien bien. Cette accumulation pèse rapidement sur le budget.

Un second risque concerne le prix de vente : si le bien se vend en dessous de l’estimation initiale, ou si aucun acheteur ne se présente dans les délais, le capital récupéré peut ne pas suffire à solder intégralement le prêt relais, laissant un reliquat à financer autrement. Une étude de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) sur ce sujet souligne que l’allongement du délai de vente, souvent lié à un prix de départ trop élevé, est la cause la plus fréquente de tension sur ce type de crédit. En cas de défaut de paiement prolongé, la banque peut, comme pour tout crédit immobilier garanti, engager une procédure de recouvrement pouvant aller jusqu’à la saisie du bien.

Comment évaluer son projet avant de signer ?

Avant de s’engager, une simulation de prêt relais permet de visualiser le montant avancé, la durée envisagée et le montant des intérêts à payer chaque mois. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé : chaque situation (montant du crédit en cours, délai de vente probable, marché immobilier local) modifie sensiblement le calcul.

Comparer plusieurs banques ou passer par un courtier permet de mettre les offres en concurrence sur le taux, les frais de dossier et les conditions de renouvellement à l’échéance des douze premiers mois. C’est souvent ce comparatif, plus que le taux affiché en façade, qui fait la différence sur le coût final.

Existe-t-il des alternatives au prêt relais ?

Plusieurs solutions permettent d’éviter le prêt relais. Vendre d’abord son bien actuel, puis acheter ensuite, reste la voie la plus sûre financièrement, au prix d’un déménagement parfois en deux temps. Une clause suspensive liée à la vente dans le compromis d’achat du nouveau bien offre une autre marge de sécurité. Le renforcement de l’apport personnel, quand il est possible, peut aussi réduire le recours à ce type de financement temporaire.

En résumé

Le prêt relais reste un outil utile pour acheter avant de vendre, à condition de ne pas surestimer la valeur du bien mis en vente ni sous-estimer le délai de transaction. On a d’ailleurs déjà évoqué ce mécanisme dans notre article sur la possibilité de conserver son crédit immobilier après une vente, une situation proche qui mérite la même vigilance sur les délais. Pour toute question sur votre projet, l’équipe du guide du crédit reste disponible via la page contact du site.