Le taux d’endettement est-il un obstacle pour contracter un crédit immobilier ?

Lors de l’étude d’une demande de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’établissement bancaire prend en compte plusieurs critères pour déterminer si le crédit peut être accordé ou non. Le taux d’endettement est l’un d’entre eux. Il a un impact direct sur la capacité à emprunter du souscripteur. Plus un taux d’endettement est élevé et moins les banques seront enclines à accorder le crédit immobilier.

Cet article explique comment les établissements bancaires calculent le taux d’endettement et pourquoi le rachat de crédits est une bonne solution pour réduire son taux d’endettement et augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier.

Étude du dossier d’emprunt

Pour déterminer si un prêt peut être accordé, les établissements bancaires vont calculer la capacité d’emprunt et déterminer le montant de mensualités de remboursement du prêt.

Calcul de la capacité d’emprunt

Lors de l’étude de la demande de crédit, l’établissement bancaire va calculer la capacité d’emprunt de l’emprunteur, c’est-à-dire sa capacité à pouvoir rembourser le crédit. L’institution financière va prendre en compte les revenus de l’emprunteur et ses charges, prêts en cours inclus. Plus le nombre de prêts en cours est élevé et plus la capacité d’emprunt diminue.

Calcul du montant des mensualités pour déterminer le taux d’endettement

Il s’agit ici de déterminer le montant des mensualités que l’on est en mesure de payer pour rembourser le crédit. Il se calcule en fonction de ses revenus mensuels. Le taux d’endettement correspond à la part des mensualités sur l’ensemble des revenus. En France, un crédit ne sera pas accordé si le taux d’endettement dépasse 33 %, car les institutions financières estiment que l’emprunteur doit garder suffisamment de revenus pour assurer les dépenses de la vie quotidienne.

Un taux d’endettement de 10 à 20 % n’est pas automatiquement un frein à la souscription d’un prêt immobilier, mais la somme que l’on va pouvoir emprunter risque de ne pas être élevée.

Il est conseillé de faire une simulation de prêt immobilier pour vérifier que son projet immobilier est réalisable compte tenu de sa situation financière actuelle. Si ce n’est pas le cas, on peut envisager un regroupement de crédits.

Le regroupement de crédits

Il s’agit de réunir les crédits en cours en un seul crédit. L’établissement bancaire ou l’organisme de crédit va étudier les crédits en cours et proposer une nouvelle offre de financement, ce qui va permettre de réduire le montant des mensualités et son taux d’endettement. L’emprunteur devra cependant rembourser le crédit sur une durée plus longue.

Cette opération peut augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier, car l’établissement bancaire verra lors de l’étude du dossier que l’emprunteur n’a qu’un seul crédit en cours à rembourser et sera ainsi plus encline à lui accorder un prêt supplémentaire.

Le type de contrat de travail est un critère déterminant pour les banques lors de la décision d’approuver un regroupement de crédits. Si l’emprunteur est titulaire d’un CDI, sa demande a  plus de chances d’aboutir, car il peut justifier des revenus réguliers. Les banques considèrent ainsi le risque de défaillance moins élevé.

Le taux d’endettement :

• a un impact direct sur la capacité d’emprunt ;
• peut être un frein à la réalisation de son projet immobilier : faire une simulation de prêt permet de vérifier la faisabilité de son projet ;
• ne doit pas dépasser 33 % pour que le crédit immobilier soit accordé ;
• peut être réduit en ayant recours à un regroupement de crédits si l’emprunteur est titulaire d’un CDI (meilleure garantie de revenus réguliers).