Comment renégocier son crédit immobilier ?

Vous avez souscrit à un prêt immobilier il y a quelques années et vous vous demandez si vous ne pourriez pas le renégocier ? Mais avant de vous engager dans ces nouvelles démarches, nous vous donnons toutes les informations utiles pour savoir comment renégocier son crédit immobilier et si cette opération est avantageuse.

Situation actuelle du marché immobilier

On entend de plus en plus souvent, et depuis plusieurs mois, parler des valeurs historiquement basses des taux d’intérêt sur le marché de l’immobilier. Or, si vous avez fait un emprunt pour acheter une maison ou un appartement il y a quelques années, il est très probable que vous ayez obtenu un taux entre 4 et 5 % sur 20 ans.
Il vous est donc certainement déjà venu à l’idée de demander à votre organisme prêteur une renégociation de votre crédit immobilier, afin de réaliser des économies importantes sur les mensualités ou diminuer la durée de votre prêt.
Deux solutions existent : soit vous demandez à votre établissement bancaire de reprendre votre dossier et vous faire une offre avantageuse, soit vous allez rendre visite à la concurrence.
Mais certaines questions vous empêchent encore de franchir le pas. Vous vous demandez quel taux pourrait vous proposer votre banque, s’il y aura des frais à payer et si votre banque est obligée d’accepter votre demande, par exemple ? Voyons ensemble les réponses.

Les conditions à ne pas oublier avant de faire la demande

La mensualité d’un emprunt immobilier se compose de deux parties : le remboursement des intérêts et le remboursement du capital total emprunté. Selon le contrat de prêt que vous avez signé avec votre banque, soit vous payez plus d’intérêts au début, et le capital est remboursé dans une moindre mesure, soit les deux parties sont payées à parts égales dès le début des remboursements.

Plus la renégociation est faite tôt, plus vous gagnerez d’argent

Puisqu’une renégociation se fait sur le taux d’intérêt, elle n’est intéressante que lorsque la part des intérêts dans le total de la mensualité est encore importante. Il s’agit généralement de la période qui englobe le premier tiers de la durée de l’emprunt. Vous pouvez avoir une idée du meilleur moment pour demander une renégociation en jetant un œil à votre tableau d’amortissement.

Un écart de taux d’intérêt à vérifier

Pour qu’une renégociation soit intéressante pour vos finances, la différence de taux entre celui que vous avez obtenu au début de votre prêt immobilier et le taux que la banque vous accorde maintenant doit être au moins de 1 %. Cette différence vous permettra de couvrir les frais liés à l’opération.
Sachez toutefois que si vous empruntez plus de 300 000 €, ou pour plus de 20 ans, cette différence de taux peut être ramenée à 0,7 %.

Les frais à prendre en compte pour la renégociation d’un prêt immobilier

Deux types de frais seront inévitables si la renégociation est acceptée par votre établissement prêteur : les indemnités de remboursement anticipé et les nouvelles mensualités de l’assurance emprunteur. Mais il en existe d’autres qu’il faudra prendre en compte.

Pénalités de remboursement anticipé

Les frais de remboursement anticipé sont limités à 6 mois d’intérêts à maximum 3 % du montant restant dû. Il existe trois situations dans lesquelles vous ne paierez pas cette somme : si vous ou votre conjoint changez de lieu de travail, en cas de cessation de votre travail contre votre volonté, ou en cas de décès. Ces deux dernières situations ne sont prises en compte que pour des contrats signés après le 30 juin 1999.
Vous pourrez, de plus, négocier vos frais de remboursement anticipé si vous ne changez pas de banque.

Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur vous protège en cas de coup dur, si vous ne pouvez plus rembourser les échéances de votre crédit. C’est le cas pour un décès, le chômage, ou une incapacité temporaire ou permanente de continuer à travailler, désignée comme une invalidité totale ou partielle.

Quand vous renégociez votre prêt immobilier, vous annulez le contrat en cours pour en signer un nouveau. C’est donc l’occasion idéale pour négocier aussi votre contrat d’assurance.

Cependant, les taux d’assurance n’ont pas baissé de la même façon que les taux d’intérêts des prêts immobiliers. Vous paierez donc sûrement plus cher votre assurance maintenant que lorsque vous avez signé le premier contrat. N’hésitez pas à comparer les offres qui vous sont faites pour vérifier que les mêmes garanties vous sont proposées, avec un prix raisonnable.

Frais de dossier

Si l’établissement bancaire considère qu’avec le nouveau contrat de prêt immobilier renégocié, il vous accorde déjà suffisamment de conditions avantageuses, il ne souhaitera peut-être pas vous faire cadeau des frais de dossier.

Si c’est le cas, vous devrez vous acquitter d’un pourcentage du capital restant dû, en général 1 % de ce montant, ou d’une somme, en moyenne, de 150 €.

Frais de garantie

La signature d’un nouveau contrat entraîne automatiquement l’annulation de la garantie existante sur le contrat précédent. Votre organisme prêteur vous demandera donc une nouvelle garantie sur votre bien. Vous avez le choix entre la reprise d’hypothèque ou la caution.

L’hypothèque est un moyen pour l’établissement bancaire de s’assurer le remboursement de vos mensualités du prêt immobilier, en saisissant le bien immobilier s’il n’est pas honoré.

Une hypothèque de 2ème rang est la solution la plus utilisée car elle évite les frais de mainlevée sur la première, qui s’annule avec l’emprunt que vous aviez avant.

Fournir une garantie à la banque ne passe toutefois pas toujours par une hypothèque. Vous pouvez utiliser un placement comme garantie ou désigner une personne physique comme caution.

Vous avez la possibilité de négocier la résiliation de la garantie, pour éviter les formalités et les coûts, si votre nouvel emprunt ne dépasse pas les 30 000 €.

Les solutions en cas de refus de ma banque

Un établissement bancaire qui vous consent un crédit immobilier vous prête de l’argent qu’elle a elle-même emprunté à la BCE (Banque Centrale Européenne) à un taux plus bas que celui qu’il vous accorde.

La banque peut donc tout à fait refuser la renégociation de votre prêt. Dans ce cas, il faudra aller se renseigner auprès d’autres établissements et leur demander un rachat de prêt.
Ils seront beaucoup plus enclins à accepter votre demande, car ils acquièrent ainsi un nouveau client, qui leur sera fidèle pendant de longues années.

Comme pour la signature initiale du contrat de prêt, il faudra toutefois que votre situation financière soit bonne pour être sûr d’obtenir une renégociation.

Ne pas confondre renégociation et rachat de crédits

Les deux opérations ont pour but de vous faire faire des économies importantes en appliquant les taux de crédit immobilier actuels. Mais si la renégociation consiste à signer un nouveau contrat en se basant sur le capital restant dû d’un contrat de prêt antérieur, le rachat de crédit est très différent. Le RAC (terme utilisé par les professionnels de l’immobilier) sert à regrouper plusieurs crédits, souvent souscrits dans des établissements différents, pour n’en faire finalement qu’un seul. Et il est souvent souscrit chez un concurrent de la banque, alors que la renégociation est faite en accord avec votre conseiller bancaire.

Vous savez maintenant comment renégocier son prêt immobilier. En faisant quelques calculs à partir de votre tableau d’amortissement, vous pourrez vérifier s’il est intéressant ou pas de demander une renégociation de votre prêt immobilier à votre conseiller bancaire.