Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Vous vous demandez quel cas nécessite ce type de versement ? À quoi correspond exactement cette transaction ? Il existe deux cas qui peuvent nécessiter le passage devant un notaire. Mais qui peut fixer le montant de la soulte ? Comment la calculer ? Pour verser la somme due aux autres parties, il peut être nécessaire de demander un financement. Quels sont les crédits adaptés ? Quels sont les documents essentiels à fournir ? Nous vous donnons tous les détails pour aborder cette notion particulière : la soulte.
C’est quoi le rachat de soulte ?
Ce terme est employé lorsqu’une personne rachète à un ou plusieurs membre(s) de sa famille la ou les part(s) d’un bien immobilier. La soulte est également utilisée pour rétablir l’égalité des lots ou biens échangés dans le cas où un couple se sépare. Le rachat de soulte est donc mis en œuvre lors d’un divorce ou d’un héritage.
Lorsqu’un contrat de partage ou d’échange est mis en place ou qu’un des deux époux décède, le terme juridique de soulte est employé. De plus, lors d’un divorce, elle permet de déterminer exactement le montant que l’un des deux parties doit débourser à l’autre pour conserver le bien immobilier. Le rachat de soulte consiste à verser ce montant pour que l’un des deux divorcés devienne le propriétaire unique du bien.
Qui peut fixer le montant du rachat de soulte ?
Cette démarche s’inscrit dans un cadre légal en présence d’un notaire. Il est donc sollicité pour la dissolution de la vie commune ou pour le partage d’une indivision. L’état liquidatif est le document officiel rédigé par le notaire. Il fixe les montants à verser entre les différentes parties.
Ces montants sont basés sur l’estimation du bien immobilier. Il est conseillé de faire évaluer son logement en passant par une agence immobilière qui vous délivre ensuite une attestation de valeur.
Vous pouvez évaluer vous-même le bien en trouvant un accord entre les différentes parties. Dans le cas contraire, la décision appartient au juge.
Comment est calculé le montant de la soulte ?
Le cas d’un divorce
Pour un divorce, le régime matrimonial conditionne si une soulte est à verser à l’autre partie. En France, le régime de la communauté réduite aux acquêts s’applique si les ex-époux n’ont pas établi de contrat de mariage. En revanche, pour le régime de la séparation de biens, tous les biens possédés avant ou après restent la propriété de chacun des époux. Dans les deux cas, il est impératif que le divorce soit prononcé pour procéder au paiement de la soulte.Si les époux ont chacun leur indépendance matrimoniale, il n’y a pas de rachat de soulte à verser à l’autre partie.
Si les époux sont au régime commun, ils doivent choisir entre deux options. La première consiste à trouver un accord en vendant le bien immobilier, puis en partageant équitablement la somme de cette transaction. La deuxième option est que l’un des deux conserve l’appartement ou la maison. Dans ce cas, une soulte est à verser à l’autre ex-conjoint.
Le montant se calcule ainsi : valeur actuelle du bien immobilier divisé par deux moins le capital restant dû du prêt divisé par deux.
Par exemple, si le bien est évalué à 200 000 euros et qu’il reste 100 000 euros à rembourser à la banque, le montant du rachat de la soulte est égal à : (200 000/2) – (100 000/2) = 50 000 euros. Ainsi, si un des deux ex-époux souhaite conserver le bien, il devra verser 50 000 euros à l’autre.
Le cas d’une indivision
Pour une indivision, si une entente est établie, la répartition se fait ainsi : valeur du bien immobilier au prix du marché divisé par le nombre d’ayants droit.
Par exemple, si trois frères héritent de la maison familiale et que l’un d’eux souhaite conserver le bien, le calcul se fait ainsi : (montant évaluation du bien immobilier – capital restant dû du capital restant dû du crédit immobilier) / 2.
Par exemple, le prix de la maison est estimé à 300 000 euros et la banque demande 50 000 euros pour rembourser totalement le prêt. Le frère qui souhaite conserver le bien doit donc verser 125 000 euros à ses deux autres frères.
Comment financer le rachat de soulte ?
Il existe plusieurs moyens de financer votre soulte. Si vous avez les fonds nécessaires, vous pouvez vous autofinancer. Sinon, il existe des produits bancaires comme le crédit immobilier ou le prêt hypothécaire. Pour obtenir votre financement, les établissements bancaires examinent votre situation financière.
La notion de capacité d’emprunt
Lorsque vous déposez une demande de financement, la capacité d’emprunt définit la somme que peut rembourser un emprunteur. Elle est liée à ses revenus et ses charges mensuelles. Ainsi, si votre salaire est conséquent et que vous n’avez pas de charge, votre capacité d’emprunt vous avantage pour obtenir un prêt. En revanche, si vous avez beaucoup de charges (prêt voiture, crédit à la consommation, pension alimentaire, etc.) et un salaire moyen, le banquier va définir un taux d’endettement à ne pas dépasser. En France, il est fixé à 33 %. De plus, le reste à vivre est également pris en compte dans l’examen d’un dossier de financement.
Le crédit immobilier
Ce type de crédit est dédié à l’achat d’un bien immobilier. Si votre situation le permet, votre banque va vous faire une offre de financement avec un taux actualisé et une durée de remboursement adaptée. Vous pouvez accepter, mais il est conseillé de comparer les offres d’autres établissements bancaires.
Le prêt hypothécaire
Pour mettre en place ce type de prêt, un expert doit évaluer votre bien immobilier pour définir une quotité bancaire. Cela équivaut à un pourcentage qui couvre une partie du financement souhaité. Il représente entre 50 % et 70 % de la valeur expertisée. De plus, le prêt hypothécaire est généralement utilisé pour des montants conséquents d’acquisition immobilière.
L’hypothèque est obligatoirement mise en place par un notaire. Sa durée est équivalente à celle du crédit immobilier et ne peut pas dépasser cinquante ans.
La simulation de financement
Afin de préparer votre dossier en amont, vous pouvez effectuer des simulations de financement. Elles vous permettent de comparer les taux et les durées de remboursement en fonction de votre situation. Cette démarche est totalement gratuite et sans engagement.
Quels sont les documents à fournir pour financer le rachat de soulte ?
Chaque banque possède sa propre liste de documents à fournir. Néanmoins, des documents communs sont à communiquer pour déposer une demande de financement. Dans ce cadre, il faut joindre au dossier :
- le jugement de divorce
- le certificat de propriété
- le contrat du crédit immobilier avec son échéancier de remboursement
- l’attestation de valeur qui correspond au montant de l’estimation du bien immobilier
- les bulletins de salaire
- les relevés de compte
- l’acte notarié dans le cas d’une indivision
Quels autres frais pour le rachat de soulte ?
Lors de votre rachat de soulte, d’autres frais sont à prévoir. Dans ce cadre, vous pouvez verser des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sur votre crédit immobilier. Vous pouvez consulter les conditions dans votre contrat. Par ailleurs, les frais notariés constituent la majeure partie des dépenses. Ils sont constitués des émoluments du notaire ainsi que des frais de mutation. Que ce soit pour une indivision ou pour un divorce, ils sont à partager entre les héritiers ou les divorcés.
Enfin, si vous souhaitez maintenir le crédit en cours et que votre revenu mensuel est suffisant, vous n’avez pas de frais supplémentaires. Il suffit de signer un avenant au contrat immobilier.Le rachat de soulte consiste à verser une somme d’argent aux autres parties pour que le bien immobilier soit conservé par une seule. Dans ce cadre, si un divorce est prononcé sous le régime commun des biens, le notaire définit le montant que doit verser l’un des ex-époux à l’autre. Pour une indivision, l’héritier qui souhaite conserver le bien immobilier doit également régler une somme aux autres ayants droit. Si les revenus sont insuffisants pour de l’autofinancement, il existe deux types de prêts pour financer l’achat du bien : le crédit immobilier et le prêt hypothécaire. L’établissement va examiner votre situation financière (capacité d’endettement, revenus et charges mensuelles, etc.) pour rendre un avis sur le financement. Enfin, pour préparer votre demande de crédit, il est conseillé d’effectuer des simulations et de prendre en compte tous les frais (notaire, IRA, etc.).
Quel est le frais de notaire pour un rachat de soulte ?
L’achat d’une remise implique le rachat de la partie immobilière d’un co-emprunteur, une approche consistant à se rendre chez un notaire pour récupérer la pleine propriété du bien, les frais peuvent varier selon la situation. Le calcul frais de notaire est ainsi une charge à ne pas négliger.
Un rachat de soulte peut intervenir dans deux cas, une séparation ou une succession suite au décès du propriétaire du bien. Il s’agit simplement d’une compensation financière qui correspond à la part de la valeur du bien. C’est-à-dire que dans le cadre des biens détenus par deux conjoints, leurs parts sont généralement de 50% chacune. Le montant de la remise tient compte de la valeur du bien actuel et notamment du capital déjà remboursé si un prêt est en cours.
Plusieurs frais peuvent survenir dans le cadre d’un remboursement de solde: La formalisation du rachat de soulte est obligatoirement devant un notaire, ce dernier appliquera des honoraires ou des rémunérations correspondant à la rédaction de l’acte authentique pour désigner le nouveau propriétaire et donc, la liquidation du premier. Le montant de ces honoraires peut atteindre 8% selon les notaires.
Qui paie les frais de rachat? Du type de remboursement du solde dépendront les honoraires des notaires. Il peut varier selon qu’il s’agisse d’une affaire de succession ou de divorce. Les frais seront partagés entre les héritiers à concurrence de leurs parts dans la propriété dans le cadre de la succession. Cela dit, les 8% de frais de notaire seront répartis entre les héritiers, en tenant compte du rachat de soulte par l’un des héritiers. Dans le cadre d’un divorce, les ex-conjoints prennent leur part des frais de notaire. Il est donc important de savoir que ces coûts s’ajoutent au montant du solde, ils ne sont pas inclus dans le montant.
De plus, le montant du solde étant calculé par le notaire, il peut également mandater un expert immobilier pour obtenir un montant actualisé de la valeur du bien par rapport au marché. Si les anciens conjoints ou héritiers parviennent à s’entendre, il est possible d’éviter cette évaluation et d’acheter le solde. Le calcul se résume au montant du bien net divisé par le nombre de propriétaires, celui qui achète n’a qu’à ajouter les unités à racheter pour connaître le montant du solde.