Prêt immobilier sans frais de dossier : est-ce possible ?

Le coût global d’un prêt immobilier dépend non seulement de son taux d’intérêt, mais aussi de frais annexes, comme le coût de l’assurance emprunteur ou encore les frais de dossier. Ces coûts peuvent alourdir la note finale. Si vous voulez minimiser la facture globale, chaque poste de dépense doit être étudié et restreint dans la mesure du possible. Il se trouve que les frais de dossier sont négociables : on vous explique comment.

Qu’est-ce que des frais de dossier ?

Obtenir un crédit auprès d’un établissement bancaire signifie invariablement que la banque a étudié votre situation, analysé les documents que vous lui avez fournis, s’est assuré de la cohérence de votre demande. L’offre de crédit qui vous a été faite nécessite un travail plus ou moins long et compliqué. Pour ce travail, la banque se rémunère en appliquant des frais de dossier. Appliquer des frais de dossier n’est cependant pas systématique pour toute obtention de crédit. Les établissements bancaires ont l’interdiction d’en appliquer dans le cadre d’un prêt à taux zéro (PTZ) et d’un prêt épargne logement (PEL). Ils sont aussi, normalement, peu élevés pour un prêt accession sociale (PAS) et un prêt locatif social (PLS). Il faut savoir que le montant des frais de dossier sont obligatoirement mentionnés sur la fiche d’information européenne standardisée qui vous ai remise lors de l’offre de prêt par la banque.

Le montant des frais de dossier est variable selon les établissements, mais les frais représentent en règle générale entre 0.4 et 1 % du montant total du crédit. Les frais correspondent ainsi à une somme de 500 à 1 000 € selon les dossiers. Ils sont appliqués de manière différente selon les banques : de manière forfaitaire ou selon un pourcentage de la somme empruntée. Ils sont généralement à régler au même moment que la première mensualité du prêt.

Comment négocier les frais de dossier ?

La somme peut vous sembler élevée, mais elle est en réalité faible par rapport au coût global du crédit, et par rapport aux autres types de frais, comme l’assurance emprunteur par exemple. Les frais de dossier peuvent ainsi être facilement négociés avec l’établissement bancaire qui est seul décisionnaire. La négociation est possible si vous n’avez pas de courtier immobilier qui fait l’intermédiaire entre vous et la banque.

Les arguments à faire valoir lors d’une négociation de frais de dossier sont surtout liés à votre profil d’emprunteur : un apport personnel important, un taux d’endettement faible, un passé relationnel positif avec votre banque, une situation professionnelle particulièrement stable… Ces éléments donneront du poids à votre demande auprès de la banque qui aura envie de vous conserver dans la liste de ses clients. De plus, si votre dossier est sans difficulté majeure pour la banque, s’il n’y a pas eu besoin de multiples rendez-vous par exemple, et si la première offre est satisfaisante, vous pouvez facilement négocier une baisse de 50 % des frais.

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence en faisant des simulations auprès de comparateurs en ligne afin de confronter différentes offres de prêt. Si des organismes vous ont proposé des frais de dossier moindres par rapport à la somme que vous demande votre banque, il peut être efficace d’exiger une offre équivalente. En comparant différentes offres, prenez garde à la façon dont sont indiqués les frais, c’est-à-dire s’ils apparaissent TTC (toutes taxes comprises) ou HT (hors taxes). Certains établissements s’attachent à faire apparaître les frais HT pour qu’ils semblent moins élevés qu’ils ne sont en réalité.