Quel type de prêt pour un rachat de soulte lors d’un héritage ou séparation ?
Quel type de prêt puis-je demander pour un rachat de soulte lors d’un héritage ou séparation ?
Vous venez d’hériter un bien immobilier que se partagent plusieurs héritiers ? Vous voudriez racheter leur part, mais vous devez recourir à un crédit ? Dans ce cas-là, on parle de rachat de soulte. Chacune des parties qui est propriétaire du bien se nomme un indivisaire. C’est le cas lors d’un héritage ou d’un divorce, quand le bien immobilier a été acheté par les deux conjoints en indivision. Comment obtenir un prêt dans cette situation et lequel privilégier ? Nous vous donnons toutes les informations nécessaires pour bien comprendre.
Le rachat de soulte, une opération complexe
Lorsque vous héritez d’un bien en indivision, vous n’êtes peut-être pas le seul héritier. Si vous souhaitez leur racheter leurs parts, on parle de rachat de soulte. Le terme “ soulte “ correspond donc à la part de chacun des héritiers qui bénéficient d’une quote-part du bien.
Chacune de ces quote-parts est exprimée en pourcentage, et elle n’est pas forcément la même pour chacun des bénéficiaires. En effet, c’est lors de l’acquisition du bien qu’est décidé le pourcentage attribué à chacun des futurs héritiers.
La même situation se présente à des conjoints qui divorcent alors qu’ils avaient acheté un bien immobilier sous le régime de l’indivision. Le rachat de soulte ne sera alors possible qu’à partir du moment où le jugement sera rendu. La soulte de chacun des époux sera estimée en fonction de la valeur actuelle du bien immobilier sur le marché, et non pas la valeur qu’il a pu avoir lors de son achat. Il faut aussi savoir que, lorsque l’une des parties vend sa part à l’autre, elle cède tous ses droits sur le bien vendu.
Pour pouvoir prétendre à un rachat de soulte, il faut d’abord que le bien soit estimé par un professionnel du secteur, un notaire ou un agent immobilier. Cela permettra d’évaluer le montant de la soulte et de savoir si vous avez besoin de recourir à un crédit pour régler leur part aux autres indivisaires. Bien sûr, cette opération a un coût. Il faut savoir que des frais supplémentaires sont à ajouter à la valeur de la soulte. Des frais de notaires, qui peuvent aller de 2 à 8 % de la valeur de l’habitation, selon son ancienneté, seront à prévoir. Une taxe supplémentaire de 2,5 %, appelée droit de partage, est appliquée sur la vente de la soulte. Ces frais supplémentaires peuvent augmenter de façon importante le coût du rachat de soulte. Mais vous pouvez faire jouer la concurrence pour diminuer les frais de notaire, par exemple.
Quel prêt privilégier pour un rachat de soulte ?
En général, les économies réalisées jusque là par les époux ou les héritiers ne leurs permettent pas de racheter une soulte. Ils doivent donc recourir à un prêt immobilier pour procéder à cette opération.
Le prêt immobilier classique
Si vous décidez de demander un crédit immobilier classique, sachez que la banque sera généralement d’accord pour vous prêter les fonds nécessaires. En effet, vous n’avez pas besoin de financer la totalité du bien immobilier, ce qui est une bonne affaire pour l’établissement financier. En fonction de l’organisme, les conditions d’attribution varient. Mais un prêt immobilier obéit généralement aux mêmes règles : un taux fixe, un apport personnel demandé de l’ordre de 10 % du montant total du crédit et une durée de remboursement entre 5 et 20 à 25 ans. La banque décidera des conditions qu’elle vous impose en évaluant votre dossier bancaire, et notamment en examinant vos relevés bancaires, vos bulletins de salaire et en calculant votre taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas être supérieur à 33% de vos revenus. Le prêteur vous demandera aussi de compléter un questionnaire médical, pour l’assurance emprunteur.
Le prêt hypothécaire
Ce type de crédit est destiné aux propriétaires, parce qu’il s’appuie sur un bien immobilier. Il est donc différent du crédit immobilier classique, qui peut se voir attribué à des primo-accédants. Cette opération regroupe tous les frais en un seul et permet de bénéficier d’avantages au niveau des conditions d’attribution. Le prêt hypothécaire classique s’adresse à tous les propriétaires, mais les séniors pourront se voir proposer un crédit hypothécaire cautionné. Quant au crédit hypothécaire viager, il est porteur de coûts importants, qu’il est nécessaire de bien connaître.
Il faudra, pour un rachat de soulte comme pour toutes les opérations de prêt, bien calculer le montant que vous voulez emprunter et estimer de façon très juste votre capacité financière avant de déposer votre demande à la banque.
Obtenir un prêt pour rachat de soulte avantageux
Il est possible de décrocher une solution financière avantageuse et adaptée à votre situation en suivant quelques astuces. La première est d’utiliser un simulateur de crédit en ligne. Il vous permet d’accéder aux offres de plusieurs établissements en même temps, sans avoir à vous déplacer pour les démarcher. En plus du gain de temps obtenu, vous avez ainsi une idée des conditions que vous aurez à respecter et des tarifs que les établissements pratiquent. Vous n’avez plus qu’à choisir l’offre qui vous paraît la plus avantageuse.
La deuxième astuce consiste à vous faire aider par un courtier immobilier. Ces professionnels du secteur possèdent un vaste réseau de partenaires qui vous permet d’obtenir des solutions financières adaptées à votre situation.
Enfin, vous pouvez aussi demander une renégociation de votre crédit immobilier afin de regrouper vos différents emprunts. Le rachat de soulte peut être coûteux et vous obliger à un effort financier conséquent avec l’ajout sur votre budget mensuel de nouvelles mensualités. En faisant un regroupement de prêts, vous pouvez revoir les conditions de remboursement et réaliser des économies non négligeables. Ainsi, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), la durée de remboursement de vos prêts ou les indemnités de remboursement anticipé peuvent être revus à la baisse. Cela peut aussi vous permettre d’alléger une situation déjà compliquée, si la rachat de soulte se fait dans une situation de divorce ou de décès.
Vous savez maintenant quel type de prêt vous pouvez obtenir pour un rachat de soulte lors d’un héritage ou séparation. Il ne vous reste plus qu’à mettre en place votre recherche et négocier au mieux pour l’obtenir. Bonne négociation !